美國公寓租賃巨頭 Camden Property Trust(CPT) 在最新的季度財報會議中宣布重大戰略轉向，計畫出售位於加州的資產組合，預估價值約 15 億至 20 億美元（約新台幣 480 億至 640 億元）。公司管理層表示，這筆資金將重新配置到美國南部的「陽光帶（Sunbelt）」市場，並用於擴大股票回購計畫，顯示出公司對特定區域市場復甦的強烈信心。

出售加州物業換現金，資金六成轉進高成長陽光帶

Camden Property Trust(CPT) 總裁兼財務長 Alexander Jessett 透露，公司已開始銷售旗下的 11 個加州營運社區，若交易順利於年中完成，預計可獲得鉅額資金。根據規劃，約 60% 的銷售收益將透過「1031 交換（1031 exchange）」稅務遞延機制，重新投資於需求強勁且高成長的陽光帶市場，其餘資金則計畫用於股票回購。

董事長兼執行長 Richard Campo 強調，這是為了搶在市場轉折點之前佈局。他指出，雖然加州仍是活躍的交易市場，但出售資產能讓公司以更低的資本回報率（Cap Rates）重新部署資金，並以低於資產淨值的折讓價格回購自家股票，藉此優化資產負債表並簡化營運平台。

2025年財報表現亮眼，核心FFO優於預期

回顧 2025 年營運表現，Camden Property Trust(CPT) 交出了一份穩健的成績單。儘管租賃市場面臨不確定性，但公司全年核心營運現金流（Core FFO）每股盈餘仍超出原先財測 0.13 美元。第四季 Core FFO 為 1.931 億美元，折合每股 1.73 美元，主要受惠於第三方建築業務的費用與資產管理收入增加。

在同店營收成長（Same-property revenue growth）方面，2025 年成長幅度為 76 個基點（0.76%），略高於財測中位數。副董事長 D. Keith Oden 表示，這顯示出公司在市場波動下的韌性，且吸納水準（Absorption levels）創下近二十年來的新高之一。

供應量高峰已過，2026年市場供需結構將改善

展望未來，管理層對於市場供需狀況持審慎樂觀態度。Oden 指出，新屋完工量佔庫存的比例在 2024 年達到近 4% 的高峰，預計今年將降至 2% 以下，並在 2027 年進一步降至 1.5%。這意味著市場上的新增供給壓力將逐漸緩解，有利於租金行情支撐。

針對 2026 年財測，公司預估核心 FFO 每股介於 6.60 至 6.90 美元之間，中位數為 6.75 美元。雖然較 2025 年略有下滑，主因是費用收入減少及一般管理費用增加，但公司預期大部分市場仍將維持 1% 至 2% 的營收成長，且下半年租金成長動能將優於上半年。

留意法規變動風險，科羅拉多州新法案恐衝擊獲利

儘管整體展望正向，但投資人仍需留意潛在的法規風險。管理層特別提到科羅拉多州的「眾議院法案 25-1090（House Bill 25-1090）」，該法案涉及公用事業費用的重新計費規範。若該法案實施，預計將對同店淨營運收益（NOI）造成約 19 個基點的負面影響。

此外，加州資產出售的時程與最終定價仍存有變數。公司表示，若資金無法順利透過投資重新配置，可能會考慮發放特別股利。雖然管理層對執行能力充滿信心，但也坦言法律與政治遊說相關費用正在增加，這些都是投資人在評估 Camden Property Trust(CPT) 未來獲利能力時必須考量的因素。

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