知名公寓房地產投資信託公司 AvalonBay(AVB) 公布2026年營運展望，管理層預期在就業市場與租賃需求相對平穩的背景下，全年營收將呈現1.4%的溫和成長。公司執行長Benjamin Schall指出，考量當前的總體經濟環境，董事會已批准將季度股息調高至每股1.78美元，展現對現金流穩定性的信心。儘管面臨部分區域供應過剩的挑戰，營運長Sean Breslin預計隨著就業結構改善與新屋供應量減少，2026年下半年的營收成長表現將優於上半年。

2026年新開發案規模縮減至8億美元以優化資本配置

面對市場變化，AvalonBay(AVB) 在資本配置上採取更為審慎的策略，計畫將2026年的新開發項目啟動規模控制在8億美元，低於2025年的16.5億美元。這些新項目主要集中在美國東岸等高收益的成熟市場，預計平均開發收益率將落在6.5%至7%之間。財務長Kevin O'Shea表示，開發業務預計將為今年的盈餘成長貢獻0.10美元，但受到興建中工程增加導致的暫時性影響，以及能夠產生淨營業收入（NOI）的社區比例較低，這一貢獻幅度低於往年水準。

2025年住戶續約率穩健且週轉率創下歷史新低

回顧2025年營運表現，AvalonBay(AVB) 交出了營收成長2.1%的成績單，顯示其投資組合的資產品質具備韌性。執行長Benjamin Schall特別強調，公司透過主動優化投資組合與營運團隊的努力，使住戶留存率維持高檔，全年住戶週轉率僅為41%，創下公司歷史新低。在資本運作方面，公司在2025年以5%的初始成本籌集了近9億美元的股權資金，並以平均每股182美元的價格，回購了約4.9億美元的股票，持續為股東創造價值。

租金定價策略預期下半年將隨基本面改善而轉強

針對租金趨勢，營運長Sean Breslin分析指出，2026年全年同店有效租金變化率預計為2%。從季度走勢來看，上半年的平均成長率預估落在1%左右的低檔區間，但隨著時間推移，下半年有望改善至2.5%左右的水準。雖然續約談判通常會造成100至125個基點的稀釋效果，但新租戶遷入的租金表現預計將比2025年改善70至80個基點。管理層預期就業成長雖然溫和，但職位結構的優化將支撐租金與營收的成長動能。

區域性供應過剩與法規變動仍是主要營運風險

儘管整體展望正向，AvalonBay(AVB) 仍面臨特定區域與政策面的挑戰。管理層坦言，丹佛（Denver）與中大西洋地區（Mid-Atlantic）因近期房屋供應量過大，加上需求相對疲軟，短期內市場前景較為保守。此外，科羅拉多州與加州的立法變動可能影響其他租賃收入與公用事業費用的回收，加上房地產稅減免計畫逐步退場，預計將推升2026年的營運費用成長至3.8%。分析師普遍關注這些成本壓力以及政治因素對費用的潛在影響，管理層則強調已在財測中將各種上行與下行風險納入考量。

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