美股不動產投資信託（REITs）公司 American Assets Trust(AAT) 公布了2025年第四季及全年財報，管理層同時發布了2026年的營運展望。執行長 Adam Wyll 表示，儘管面臨營收波動與部分專案利息資本化結束的挑戰，公司2025年全年每股營運現金流（FFO）仍達到2美元，優於原先預期約3%，顯示出投資組合的韌性。

針對未來的營運重心，管理層將2025年定義為重新調整的一年，並將2026年視為建立動能的關鍵期。公司將持續投資於辦公室租賃業務，並審慎管理近期收購的聖地牙哥多戶住宅項目。Wyll 強調，透過強勁的租金收取與嚴格的費用管理，整體同店淨營運收益（NOI）呈現正向趨勢，辦公室與零售業務的強勁表現有效抵銷了多戶住宅與混合用途資產的波動。

辦公室租賃利差攀升且零售空置率維持低檔

儘管市場對商辦前景存有疑慮，American Assets Trust 在辦公室租賃方面取得了顯著進展。截至第四季末，辦公室投資組合出租率達83%，同店辦公室出租率更上升至86%，較前一季增加了150個基點。公司在本季完成了23筆租賃合約，總面積超過19.3萬平方英尺，現金租賃利差（Cash Leasing Spreads）達到6.6%，創下辦公室投資組合有史以來最高的平均基本租金紀錄。

零售業務方面同樣表現穩健，受惠於低空置率及近期租約到期數量有限，觀察名單上的潛在風險租戶較一年前減少。然而，多戶住宅與混合用途資產則面臨挑戰，同店 NOI 分別下滑3.2%與6.7%，主要受到威基基（Waikiki）地區觀光需求疲軟及營運費用增加的影響。

2026年財測指引溫和成長並維持股息發放

財務長 Robert Barton 發布了2026年財測指引，預估每股 FFO 介於1.96美元至2.10美元之間，中位數為2.03美元，較2025年實際數值成長約1.5%。同店現金 NOI 預計在2026年將成長2.2%。若按部門細分，辦公室與零售部門預計分別成長3.3%與1.7%，而混合用途部門則可能面臨3.3%的衰退。

在股利政策方面，董事會宣布2026年第一季每股配發0.34美元的股息，維持對股東的回報。截至年底，公司流動性資金達5.29億美元，包含1.29億美元的現金及約當現金，以及4億美元的循環信貸額度。目前的淨債務與 EBITDA 比率為6.9倍，管理層目標是隨著新建案出租率提升，逐步將此比率降至5.5倍的長期目標。

管理層認為股價遭低估將致力優化資產負債表

對於目前的市場估值，執行長 Wyll 直言目前的股價未能反映公司位於沿海精華地段資產的價值及長期成長前景。他重申公司將採取務實態度，不會為了出售而賤賣資產，而是透過持續的營運執行力來縮小市場估值與內在價值之間的差距。

針對分析師提問關於人工智慧(AI)對辦公室需求的影響及高額的租戶裝修補貼（TIs），管理層解釋目前的資本支出主要是為了特定續約案，並非長期趨勢。展望未來，公司列出了五大優先事項：推動辦公室租賃、維持零售動能、應對多戶住宅供應週期、審慎經營飯店業務，以及強化資產負債表，期盼藉此提升股東價值。

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