American Assets Trust(AAT) 公布最新營運展望，儘管面臨市場挑戰，公司 2025 年全年每股營運現金流（FFO）仍達 2 美元，優於原先預期 3%。展望 2026 年，管理層設定 FFO 指引範圍為 1.96 至 2.10 美元，中位數落在 2.03 美元，意味著較 2025 年將成長約 1.5%。財務長 Robert Barton 指出，同店現金淨營業收入（NOI）預計在 2026 年成長 2.2%，其中辦公室業務預計增長 3.3%，零售業務增長 1.7%，顯示核心業務動能依舊穩健。

辦公室租賃需求回溫，第四季簽約租金創下歷史新高

執行長 Adam Wyll 強調，辦公室租賃業務在第四季取得顯著進展，同店辦公室投資組合的出租率攀升至 86%，較前一季增加 150 個基點。該季度共執行了 23 份租約，總面積超過 19.3 萬平方英尺，現金租賃利差達到 6.6%，GAAP 租賃利差更達 11.5%，創下投資組合中最高的平均基本租金紀錄。管理層表示，雖然目前的資本支出負擔較疫情前高，但隨著出租率改善，預期相關成本將會趨於緩和，且目前並無特定租戶出現急劇的信用擔憂。

管理層認為股價遭低估，將致力優化資產負債表與槓桿率

針對目前的市場評價，Adam Wyll 直言 American Assets Trust(AAT) 的股價未能反映其主要位於沿海地區資產的優質特性及長期成長前景。公司當前的淨債務對 EBITDA 比率為 6.9 倍，目標是隨著 La Jolla Commons III 等建案出租率提升，將槓桿率逐步降至 6 倍低標，長期目標則設定在 5.5 倍。管理層強調，將持續採取務實的資本配置策略，致力於改善資產負債表，且不會為了短期降低槓桿而賤賣資產。

觀光需求疲軟與供應增加，多戶住宅及混合用途板塊面臨挑戰

儘管辦公室與零售表現亮眼，但部分板塊仍面臨逆風。由於威基基（Waikiki）地區的旅遊需求疲軟以及營運費用增加，混合用途板塊的同店 NOI 下滑了 6.7%；多戶住宅板塊則因供應週期影響，下滑了 3.2%。管理層預計 2026 年混合用途業務仍將微幅衰退 3.3%，但多戶住宅有望回升 2.2%。針對信貸儲備，公司採取保守態度，預計將對 2026 年每股 FFO 產生約 0.04 美元的影響。

關於 American Assets Trust(AAT)

American Assets Trust Inc 是一家位於美國的自我管理房地產投資信託公司（REITs）。該公司投資、營運和開發零售、辦公、住宅和混合用途物業。物業主要分佈於南加州、北加州、奧勒岡州、華盛頓州和夏威夷。公司主要透過零售、辦公室及多戶家庭（含公寓物業）等部門營運，其中零售和辦公部門為主要營收來源。

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