美國房市近期出現顯著變化，高利率房貸持有者的比例在過去幾年急劇攀升，這對轉貸市場產生了重大影響。根據 ICE Mortgage Technology 的數據顯示，2022 年當房貸利率創下歷史新低時，僅有不到 10% 的屋主背負利率高於 5% 的 30 年期固定房貸。

然而短短四年後，這一比例已躍升至 30% 以上，其中約有 20% 的借款人房貸利率甚至超過 6%。這種結構性的轉變，使得市場對於利率的微幅波動變得極為敏感。隨著高利率借款人基數擴大，任何壓低利率的政策或市場變動，都將釋放出巨大的轉貸需求。

房利美與房地美購債計畫有望壓低利率

為了提升住房負擔能力，美國政府正積極尋求降低房貸利率的途徑。川普（Trump）政府近期宣布了一項計畫，由房利美 Fannie Mae(FNMA) 和房地美 Freddie Mac(FMCC) 購買超過 2,000 億美元的不動產抵押貸款證券（MBS）。

儘管市場對於實際購買後能將利率壓低多少仍有討論，但光是這項公告就已促使利率小幅回落。產業專家評估，實際的購買行動大約能讓目前的 30 年期利率再降低約八個基點（0.125%），使其來到 6% 左右的水準。相較於去年同期 30 年期固定房貸平均利率超過 7%，目前的利率環境已顯著改善。

利率微降即刻釋放數百萬戶轉貸商機

根據 ICE Mortgage Technology 的分析，如果 30 年期固定房貸平均利率降至 6%，將有 550 萬名現有屋主能夠透過轉貸（Refinance）獲益。這些屋主能節省至少 75 個基點（0.75%）的利率，所省下的利息足以覆蓋轉貸產生的手續費。若利率進一步降至 5.88%，受惠屋主數將增加至 650 萬人。

ICE Mortgage Technology 房貸與房市研究主管 Andy Walden 指出，過去三年半許多購屋者使用的利率介於 6.875% 至 6.99% 之間。這 2,000 億美元的 MBS 購買計畫所帶來的利率降幅，正好讓利率從 6.25% 降至 6.125% 左右，為這群高利率持有者提供了強大的轉貸誘因。根據抵押貸款銀行協會（MBA）數據，目前的房屋轉貸申請量已較一年前大增約 120%。

鎖定效應持續發威導致房市供給仍緊俏

儘管轉貸市場熱絡，但房屋銷售市場仍受制於「鎖定效應」（Lock-in effect）。截至 2025 年初，全美約有 3,900 萬屋主持有低於 5% 的房貸利率，其中約 1,200 萬人的利率甚至低於 3%。這些屋主不願放棄手中的歷史低利，導致房市供給受限。

數據顯示，去年僅有約 6% 的低利屋主選擇放棄原有優惠利率進行出售或轉貸套現，高達 95% 的屋主選擇按兵不動。這也解釋了為何全美房地產經紀人協會（NAR）報告去年的房屋銷售量僅 406 萬戶，處於歷史低點，與 2022 年創下的 15 年高點 612 萬戶形成強烈對比。

對新買家幫助有限主要受惠者為現有屋主

對於潛在的購屋者而言，目前的利率降幅帶來的實質幫助相對有限。以平均房價計算，30 年期固定利率下降 15 個基點，每月僅能節省約 35 美元的房貸支出，或者讓買家能多負擔 1.5% 的房價。

市場分析認為，雖然利率下降是正確的方向，但對於新進場的購屋族群來說並非巨大的激勵因素。目前的政策紅利主要仍反映在既有高利率屋主的轉貸需求上，透過降低月付金來改善現有屋主的財務狀況，而非直接刺激新屋銷售量的爆發性成長。

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