美國總統川普近期針對單戶住宅市場祭出行政命令，限制大型機構投資人購買成屋，意圖平抑房價。然而，根據華爾街日報報導，這項命令為「自建租賃」（Build-to-Rent）開發項目留下了豁免空間，這反而可能加速華爾街資金流向此一領域。市場分析指出，這項政策將使原本就已開始轉型的房產巨頭如Invitation Homes(INVH)受益，這些企業正從競逐成屋市場，轉向直接開發全新的租賃社區。

自建租賃模式因增加房屋供給而獲得政策保護傘

所謂的自建租賃項目，是指開發商專門興建整片的單戶住宅社區，並在完工後直接投入租賃市場，而非出售給個人買家。這種商業模式的最大優勢在於，它為市場「新增」了住房供給，而非與一般首購族爭搶現有的成屋資源，因此較能避開政治上的反彈與輿論壓力。川普的行政命令主要針對購買現有房屋的機構投資人，這也讓自建租賃開發商視此政策為擴大市佔率的明確訊號。

高利率與房價上漲早已促使機構投資人調整策略

事實上，在川普發布行政命令之前，大型房產投資機構的策略早已開始轉變。自2022年美國房貸利率飆升以來，機構收購成屋的成本大幅增加，獲利空間遭到壓縮。根據房地產研究數據顯示，自2012年以來，全美已興建超過32萬套自建租賃住宅，且大部分增長集中在過去五年。Invitation Homes(INVH)等公司已放緩收購成屋的腳步，轉而更青睞直接向大型建商批量購買新房或自行開發，這不僅能規避高昂的翻修成本，集中式管理的效率也優於分散各地的單一物件。

郊區住房結構可能改變且投資人需留意政策細節

隨著自建租賃模式的興起，原本以自有住宅為主的美國郊區，未來可能會出現更多租屋人口。雖然目前政策看似對開發商有利，但部分細節仍有待釐清。例如，行政命令雖豁免自建租賃項目，但對於投資人能在大規模興建前多久投入資金，界定尚不明確。儘管如此，在國會考慮對房產投資人施加更多限制的背景下，自建租賃業務已被視為相對安全的避風港，預期該產業的成長速度將會進一步加快。

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