隨著輝達(NVDA)、亞馬遜(AMZN)、Google(GOOGL) 和 Meta(META) 等超大規模雲端服務商不斷宣布新的建設項目，市場開始出現數據中心是否面臨泡沫化的雜音。部分人士擔憂，這個產業正在為一個充滿未知數的市場過度建設，且融資風險正在升高。然而，全球第二大數據中心房地產投資信託 Digital Realty(DLR) 執行長 Andy Power 對此持完全相反的看法，他強調基於客戶簽訂的 15 年期長期合約與實際需求，目前市場絕無供給過剩的問題。

AI 驅動基礎設施超級週期，預估 2030 年全球容量將翻倍

根據仲量聯行(JLL)的最新展望報告，全球數據中心產業正迎來前所未有的擴張期。受惠於人工智慧(AI)的強勁驅動力，預計到 2030 年，全球數據中心容量將從目前的 103 GW（百萬瓩）翻倍至 200 GW。JLL 指出，這波成長被視為「基礎設施超級週期」，AI 工作負載將重塑數據中心版圖，預估到 2030 年，AI 將佔據所有數據中心容量的一半，遠高於 2025 年約 25% 的比例。

未來五年投資需求達 3 兆美元，產業將面臨劇烈轉型

為了支撐這波龐大的成長，JLL 預測未來五年內該產業的總投資需求將高達 3 兆美元，其中包含 1.2 兆美元的不動產資產價值創造，以及約 8700 億美元的新增債務融資。JLL 全球數據中心部門總裁 Matt Landek 指出，這是自雲端遷移以來最重大的基礎設施轉型。單是超大規模企業在 2024 至 2026 年間的資本支出就高達 1 兆美元，但在供應鏈限制與電網連接延遲的「完美風暴」下，開發與能源策略正面臨根本性的重塑。

空置率創歷史新低，關鍵樞紐佈局築起護城河

針對市場泡沫的擔憂，Andy Power 指出，目前的建設是建立在雲端運算和數位轉型等長期技術趨勢之上。他強調，Digital Realty(DLR) 的空置率正處於歷史最低點，因為需求遠遠超過供給，投機性的建設根本來不及滿足客戶需求。此外，公司採取策略性佈局，投資於維吉尼亞州北部、芝加哥、達拉斯，以及新加坡、東京、法蘭克福和倫敦等關鍵樞紐，這些地點緊鄰數據消費的核心，為公司提供了極佳的防禦能力。

租戶財務體質強健，科技巨頭多元業務足以抵禦單一風險

針對喜達屋資本集團（Starwood Capital Group）董事長 Barry Sternlicht 對於承租方信貸風險的擔憂，特別是涉及甲骨文(ORCL) 與 AI 新創公司的關聯，Andy Power 提出了反駁。他表示，包括甲骨文在內的科技巨頭，除了 AI 之外還擁有龐大且多元的業務與現金流，並非僅依賴單一題材。這些兆元級企業致力於長期創新，且傾向自行持有部分資產，這顯示他們不會輕易撤離市場，進一步降低了房地產端的風險。

Digital Realty(DLR) 是一家全球領先的數據中心房地產投資信託公司（REIT），在全球五大洲擁有並運營近 300 個數據中心，可出租面積超過 3500 萬平方英尺。公司服務範圍涵蓋從提供單機櫃的零售託管，到為超大規模雲端服務商提供的大型設施。近年來，公司轉向提供更高級別的服務與網路連接解決方案，以滿足企業日益增長的 IT 外包需求。

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