在美股房地產投資信託（REITs）領域中，Realty Income(O) 與 W.P. Carey(WPC) 皆是備受矚目的淨租賃（Net Lease）龍頭企業。Realty Income(O) 市值高達 530 億美元，是該領域的規模冠軍；W.P. Carey(WPC) 則以近 150 億美元的市值位居第二。這兩家公司目前的殖利率皆約為 5.5%，對於尋求收益的投資人而言極具吸引力，但在資產配置與成長策略上卻有著顯著差異。

淨租賃模式將營運成本轉嫁租戶降低房東持有風險

這兩家公司皆採用「淨租賃」模式營運，意即持有單一租戶的房產，並由租戶負責大部分的物業營運成本。雖然單一房產若只有一位租戶風險較高，但透過龐大的投資組合規模，這類風險已被大幅稀釋。此外，淨租賃模式讓 REITs 公司能免去維護資產的繁雜費用與工作，專注於資本配置。目前 Realty Income(O) 擁有超過 15,500 處房產，資產規模龐大；而 W.P. Carey(WPC) 的投資組合規模則較小，約擁有 1,650 處資產。

零售資產流動性高與工業倉儲租約穩定的結構差異

資產類型的組成是這兩家公司最關鍵的區別。Realty Income(O) 約 80% 的投資組合集中於「零售資產」，這類房產通常較小且性質相似，具備容易買賣與重新租賃的特性。相對地，W.P. Carey(WPC) 近三分之二的投資組合由「工業資產」組成，如大型倉儲與工廠。這類大型結構雖然租約通常較長，但在買賣與重新尋找租戶時，難度通常高於零售店面。因此，就資產流動性與穩定性而言，Realty Income(O) 對於保守型投資人更具吸引力。

剝離辦公室資產策略不同導致股息發放紀錄出現分歧

隨著市場環境變遷，兩家公司近年皆決定退出辦公室租賃板塊，但在執行過程中對股東的影響截然不同。Realty Income(O) 在幾年前剝離辦公室資產時，成功維持了股息發放，並已連續 30 年每年調升股息。反觀 W.P. Carey(WPC) 在做出相同決策時，股東面臨了股息重置（削減）。儘管 W.P. Carey(WPC) 在削減股息後的季度便恢復成長，且每季持續調升，顯示其財務體質仍強健，但 2023 年的股息削減紀錄，仍讓保守投資人傾向選擇紀錄更為穩定的 Realty Income(O)。

規模優勢與積極投資策略帶動W.P. Carey獲利成長表現

儘管在穩定性上略遜一籌，W.P. Carey(WPC) 卻擁有 Realty Income(O) 難以複製的優勢：更快的成長速度。基於較小的資產規模基期，W.P. Carey(WPC) 在成長上具備數學優勢。此外，該公司採取更積極的投資策略，願意與風險稍高的租戶合作，以換取對房東更有利的租賃條款。根據數據顯示，在 2025 年第三季，W.P. Carey(WPC) 的調整後營運現金流（AFFO）每股成長近 6%，優於 Realty Income(O) 約 3% 的成長幅度。這顯示出這家規模較小的 REIT 正展現出更強的成長導向。

投資人可依據風險偏好選擇標的或同時持有以平衡風險

對於希望持有「無聊但可靠」的股息股票的投資人，Realty Income(O) 無疑是較佳選擇；若投資人尋求收益與成長的結合，並願意承擔些許風險，W.P. Carey(WPC) 則更具潛力。然而，最佳的策略或許是同時持有這兩檔淨租賃 REITs。透過這樣的配置，投資人不僅能廣泛佈局不同類型的房地產，還能在資產組合中取得風險與報酬之間的最佳平衡。

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