Whitestone REIT (WSR)近日確認收到來自MCB Real Estate的非邀請全現金收購提案，每股報價15.20美元，這是MCB在18個月內第三次嘗試收購這家以租賃購物中心為主的房地產投資信託。這次提案對Whitestone的估值約為13億美元，相較於公告前股價溢價21%。Whitestone表示，其董事會將與財務和法律顧問一同審查這項提案，以判斷是否符合股東的最佳利益。

MCB持有Whitestone約9.2%的股份，並敦促公司進行談判或啟動正式的策略性檢討，若董事會拒絕合作，MCB將在下次股東大會上投票反對所有現任董事。此次15.20美元的報價是繼2024年6月和10月提出的14美元和15美元報價後的新提案，前兩次提案均被拒絕。MCB批評Whitestone未能釋放價值，並指出該公司股票仍以相對於同業的顯著折扣交易。

Whitestone過去兩年來多次成為收購目標，包括2023年被Fortress Investment Group拒絕的提案，以及Erez Asset Management的激進投資行動。Green Street Advisors在新報告中指出，MCB的15美元報價意味著中高7%的資本化率，約為Whitestone初步淨資產估值的15%-20%折扣。「從宏觀角度來看，質疑Whitestone為何要接受低於淨資產的報價是合理的，但市場價格的溢價和持續的淨資產折扣使這項提案值得認真考慮。」分析師寫道。「公司應該評估更廣泛的策略選項，包括出售或清算，以吸引更接近淨資產的報價。」

Whitestone面臨結構性挑戰

Green Street指出，Whitestone的資產組合受益於強勁的商圈和小型店鋪專注，但仍面臨包括高槓桿(7.2倍債務/EBITDA)、高昂的行政管理費用(企業價值的1.5%，而同業為0.7%)及前CEO於2022年被罷免後遺留的治理問題、過去收購失敗及投資人激進行動等結構性挑戰。

私募市場活動增加

雖然對廣泛的房地產投資信託影響有限，Green Street注意到私募市場活動有所增加，購物中心交易量年增30%。該公司估計，投資人認為MCB最新提案成功的機率約為20%，原因是Whitestone過去拒絕提案的歷史。Whitestone尚未表示是否會開啟正式討論。

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