美國四大REIT公司聚焦工業、醫療、零售與多元資產持續擴張，呈現穩健財務與永續營運能力，吸引長線投資布局，但AI題材仍受追捧。

美國房地產投資信託公司（REIT）產業近年持續展現強勁擴張能力，不論是工業、醫療或零售資產，均成為長線投資人關注的焦點。以Terreno Realty Corporation (TRNO)為例，今年宣布斥資5.1億美元在佛羅里達州興建新分銷園區，專注於預租比例高、環保認證（LEED）及多元區域發展，2027年完工後將為其在六大沿海城市的資產版圖再添重鎮。此外，TRNO今年也在邁阿密及新澤西擴大收購，強化多區整合、穩定收益表現。

醫療資產方面，CareTrust REIT, Inc. (CTRE)持續進行跨境布局，近日以2,700萬美元於英國收購兩間護理機構，由長期三網合約保障現金流穩定，並展現其在英美市場策略性的擴張。CTRE憑藉高達95%毛利率及全年超過30%的投資報酬率，成為全球醫療房地產信託領域的佼佼者。這系列收購是其今年初併購英國Care REIT後的首波跟進投資，意味未來仍有新增併購機會。

Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT)則主攻美國中產企業的單一租戶類型房產，近季營收成長超越預期，並成功籌措4億美元長期債券，強化資本金流與財務結構。儘管今年以來同業表現不如人意，EPRT仍維持每季穩定配息，預估2024至2027年可有7.5%的年複合成長率。其避險能力與中長期持有價值獲法人青睞。

而零售房地產巨頭Realty Income Corporation (O)近期也大舉發行8億美元無擔保公司債，用以償付舊有債務及支持歐洲市場擴展。O公司在UBS維持看好目標價的同時，藉由逾1.56萬處物業管理，垂直整合歐美零售資產，鞏固在全球REIT市場的領導地位。

分析指出，REIT近年穩健的獲利與分紅模式，成為不少投資人對抗通膨與資產配置的優質標的，但同時也面臨AI類股漲幅領先及短線吸金的競爭。部分法人仍認為，如遇創新技術、產業轉型與利率波動時，REIT的傳統優勢可能受壓抑。此外，產業併購、永續認證（如LEED）需求漸增，未來誰能結合科技導入、提升資產運用效率，將揭示下一波產業進化方向。

展望未來，美國REIT將持續透過多元收購、長約管理以及跨區佈局，提升資產組合的抗震性與長期收益，然而AI、清潔能源等新題材仍有可能對資金流向造成挑戰，考驗產業如何以創新與永續並行，維持投資人的長線信心。

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