(圖/shutterstock)

 

台北市劉小姐問：過去，

有聽過不少「包租婆」買出租套房做投資，

而「低總價」時代，套房產品似乎也很受歡迎，

請問，該如何挑選呢？

 

答：隨著都市人口集中以及居住環境日漸擁擠，

個人的生活空間逐漸趨向經濟化、小型化，

於是「麻雀雖小，五臟俱全」的套房乃應運而生；

尤其，隨著社會變遷，

單身人口以及夜生活者逐漸增加，

套房需求亦隨之與日俱增。

惟選購之前，應格外注意以下各相關重要事項，

俾確實保障自身權益。

 

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一、投資報酬率

一般購買套房除了少數自用之外，

大多是想藉著出租或轉售而獲利，

因此，應該特別注意租金行情以及出租率之高低。

在衡量成本和收益時，

更應就每年預期之出租期扣除空屋期、

委託出租與稅費成本後，加以計算房租收入。

一般而言，一年之出租期應以10.5個月來計算

較符合實際。

 

若只以出租獲利為目的，

應注意出租套房通常是以「戶」為計算單位之特性，

而與坪數大小較少有直接關聯，亦即，

一般承租人大都會以負擔能力作為衡量基準，

因此一戶8坪與12坪的套房往往月租相差無幾，

而購買成本卻有相當差距，

遑論其間還有公設比高低的問題。

 

由此觀之，坪數不大、價格較低廉的中古套房，

其經濟效益往往較高。

 

二、方便性

應注意附近的交通狀況和生活方便性，

尤其是工作地點的距離以及休閒、娛樂等相關設施，

例如忠孝東路四段捷運永春站「MOMA」套房

產品得以快速銷售，便是典型的實例。

此外，亦應將停車方便性問題列入考慮。

這些事項都與租金及出租率息息相關，絲毫不容忽視。

 

 

 

 

三、規劃管理

選購套房除應重視規劃設計，

更應注意管理服務等問題。

一般而言，只要規劃管理得當、兼顧生活方便性

及安全無虞，即使價格貴一點，也相當值得，

因為這關係到日後租金的高低和增值潛力，

尤應注意的是戶數最好不要太多，

以免過於雜亂或形成治安上之死角。

目前市場上已有不少「智慧型」套房，

其加強了管理服務的功能，與傳統出租套房相較，

無論是出租率或租金，均有相當明顯的區隔。

此外，購買中古套房時，

還須特別注意是否有色情或其他不法行業侵入，

以免一旦發生事故，脫手不易而蒙受損失。

有關這些資訊，只要上網查詢即可一目瞭然。

 

四、私密性、安全性、寧適性

一般而言，隱私的保密與生活安全是套房之特色所在，

即使是小至鄰房隔音問題都不容忽視。

西門町某商業大樓，每一樓層均規劃有70多戶的套房，

不僅平時門禁管制不易，一旦遇有緊急事故，

個人身家財產之安全性更將面臨考驗。

 

時下套房的租用者不乏講究生活品味的單身貴族，

其對寧適性更是特別重視。

 

 

五、建材設備

對於主要建材如外觀、大門、地板、牆壁、

天花板、門窗、衛浴設備、廚具、冷氣等，

均應力求精緻，不僅出租時可有較高收益，

即使日後脫售，亦可賣得較好的價錢。

 

六、面積核計

一般而言，套房因戶數較多，虛坪也就特別大，

因此對於「大公」、「小公」等公共面積之分攤計算，

以及陽台、露台、雨遮坪數之歸併等問題，

皆須仔細核算清楚，

以免平白分攤太多不合理的虛坪面積。

 

七、停車位

時下套房多以附加裝潢之樣品屋型態出售，

不過由於進口建材與一般建材的質感差異甚大，

因此購置套房時除應注意停車方便性，

如有足夠的自備款，最好再添購停車位，

此不論是在自住、出租或出售，

均較具停車方便之附加價值。

 

 

 

 

隨著經濟發展、高房價以及都市生活型態的改變，

未來套房的需求必隨之增加，

選購前如能多一分留意，

就可增加一分購屋權益的保障。

 

答：一般預售建案搭建接待中心，

主要是方便購屋客人上門時，

有建案模型或樣品屋用作介紹，及至豪宅市場興起，

動輒上億元蓋成的接待中心，可說是奢華無比，

能讓購屋客戶體驗未來豪華氣派的舒適居家生活。

尤其是針對不少貴婦團設計的「衣帽間」，

擺上LV、CHANEL 香奈兒、GUCCI等精品，

更會讓一些懷抱貴婦夢的女性購屋者興起

「我就是想要擁有一個像這樣寬敞的衣帽間」的想法，

進而吸引顧客儘快下訂。

 

不過，羊毛出在羊身上，

動輒花費數千萬元或上億元裝潢的接待中心，

未來還是會算在消費者的購屋成本上。

 

根據目前推出建案的建商與負責代銷的代銷廣告業者

間的成本算法，業者大都會以總銷金額的5％~6%，

作為代銷廣告公司搭建接待中心、雇用銷售人員、

刊登報紙或雜誌廣告支出等費用(約占3%)，

以及代銷廣告公司應得的利潤(約占3%)。

 

當房市景氣較佳時，預售案大約可在1~3個月內完銷，

愈快完銷的個案，廣告支出愈少，

代銷業者的利潤就愈高。

 

不過，自從政府積極打房後，

房市景氣急轉直下，

自去年起出現不少「包銷」案改為「純企劃」，

而如今再出現建商及代銷業者不搭設接待中心的做法，

唯一能夠解釋的只有房市走空，

房子不像過去那麼好賣，

代銷業者只能以「度小月」心態迎接苦日子的來臨！

 

(顏瓊真整理)

本文由 理財周刊 授權轉載，原文 於此

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