00712 復華富時不動產 - 馬的機器人講的哩哩啦啦的，難怪XAI 會輸給ChatGPT...

美磨擦債蛙\ud83d\udc38 · 2025-10-09T23:59:25Z

馬的機器人講的哩哩啦啦的，難怪XAI 會輸給ChatGPT, 不過還是大概能理解政府關門帶給市場的不確定性，還有那7位反派角色理事極有可能成為美國人民斬首的對象？房地產市場10/9日解析根據最新市場數據，美國房地產在2025年10月9日並未出現價格崩盤或指數暴跌（如Vanguard房地產ETF VNQ僅小幅下跌約0.5%，收於89.52美元），但整體市場活動確實持續低迷，特別是待售房屋合約（pending sales）下滑約2-3%，新屋上市雖小幅回升，但買家參與度疲軟，給人「依然大跌」的感覺。 5 13 這與降息預期本應利好房市的邏輯相悖，主要原因是短期不確定性壓倒了長期正面效應。下面拆解關鍵因素： 1. 政府停擺加劇數據真空與不確定性 • 美國政府停擺已持續數週（自9月底開始），導致包括9月非農就業、CPI等關鍵經濟數據延遲發布，Fed官員與市場參與者只能依賴私營數據（如ADP就業報告）評估經濟，這放大恐慌。 12 • 對房市影響：買家擔心就業穩定性與融資審批（部分依賴政府數據），賣家則觀望不上市。Nashville等地區經紀人指出，停擺可能進一步拖累抵押貸款處理與房貸保險，導致交易凍結。 12 文檔中Fed 9月會議紀要也強調，此停擺使官員「信息有限」，難以調整觀點，這在10/9紀要公布後，直接澆滅市場信心。 2. Fed紀要暴露減息分歧，市場預期動搖 • 10/9公布的9月FOMC紀要顯示，雖多數官員支持年內再降息（略多於一半預計10月與12月各降25bp），但7人認為「今年不再減息，甚至維持不變合理」，凸顯鮑威爾內部共識挑戰。 11 這與特朗普政府敦促「立即大降」的壓力形成對比，投資者擔心減息路徑不明朗。 • 對房市衝擊：降息預期本應降低抵押貸款利率（10/9當週30年固定利率已降至6.3%，為近一年低點），刺激買盤。 6 15 但分歧令市場質疑「政策是否足夠寬鬆」，尤其在股市高點與借貸條件「不特別緊縮」的背景下，買家寧願等待更明確信號，而非急於入市。 8 3. 通脹與就業雙重風險，抵消利率利好 • 紀要重申通脹連四年超2%目標（憂長期卡在3%），關稅與移民限制可能推高物價、壓抑招聘，削弱消費者購買力。 11 勞動市場雖未崩潰，但風險上升（尤其是住房領域對利率敏感），官員如Jefferson與Bowman雖視其為降息理由，但整體「雙向風險」讓市場謹慎。 • 結果：儘管利率降，房屋負擔能力（affordability）仍差（中位數房價約40萬美元，月供佔收入30%以上），70%美國人認為經濟「走錯方向」，買家猶豫不決。 3 17 Redfin數據顯示，新上市上漲2.3%，但買家「仍按兵不動」。 22 短期展望與復甦邏輯降息確實是房市復甦的長期催化劑（預計2025年底利率降至3.5-4%區間，能釋放鎖定低利率的賣盤），但當前停擺與紀要分歧製造「噪音」，延緩效應顯現。 4 如果11月會議維持不變（FedWatch機率98.5%），房市可能繼續低迷；反之，若12月降息（機率78%），則有望在Q4末回暖。建議關注下週非農數據（若停擺結束）與10/29 FOMC會議。總之，「大跌」更多是活動凍結而非價格崩潰，反映投資者對不確定性的過度反應，而非基本面惡化。